KAM TAIKOMI ČIA IR TOLIAU APRAŠYTI REIKALAVIMAI?
Bendrijos sąvoka ir šioje skiltyje aprašyti reikalavimai taikomi juridiniams asmenims, įsteigtiems ir veikiantiems pagal Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymą. Tai - daugiabučių namų savininkų bendrijos, gyvenamųjų namų statybos bendrijos, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos ir kiti juridiniai asmenys veikiantys pagal Bendrijų įstatymą. (toliau tekste sutrumpintai vadinama Bendrijomis ir Bendrijų įstatymu)
KOKIE YRA ESMINIAI REIKALAVIMAI VISOMS BENDRIJOMS?
1. Bendrijos organai privalo tinkamai valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės objektus, kurių bendraturčiai šiam tikslui įsteigė Bendriją.
2. Bendrijos pavadinime turi būti šio juridinio asmens teisinę formą nurodantis žodis „bendrija".
3. Bendrijos buveinė turi būti įkurta Bendrijos valdomame pastate.
4. Bendrija privalo turėti atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą privalomam lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimui (LRV nutarimas 2015-04-15 Nr. 390). Visos butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų lėšos, esančios šioje sąskaitoje, įskaitant lėšas, surinktas ir (arba) naudojamas pastato (pastatų) ar jo (jų) bendrojo naudojimo objektams atnaujinti, į apskaitą įtraukiamos ir tvarkomos kiekvienam daugiabučiam namui (pastatui) ir kiekvienam butų ir kitų patalpų (pastato) savininkui atskirai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos indėlių ir įsipareigojimų investuotojams draudimo įstatymu, Bendrija, administruodama kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančias lėšas, veikia kaip patikėtinis, o indėlininkais laikomi patikėtojai – kiekvienas buto ar kitų patalpų (pastato) savininkas, kurio lėšų dalis nustatoma pagal Bendrijos apskaitos duomenis. Kaupiamųjų lėšų sąskaitoje esančios kiekvieno indėlininko – buto ar kitos patalpos (pastato) savininko lėšos, viršijančios įstatymuose nustatytą valstybės privalomai draudžiamą sumą, turi būti apdraustos įstatymų nustatyta tvarka. Į kaupiamųjų lėšų sąskaitą draudžiama nukreipti išieškojimą pagal Bendrijos ar bendrosios dalinės nuosavybės teisės subjektų prievoles. Šios Bendrijų įstatymo nuostatos turi atsispindėti kaupimui skirtos sąskaitos sutartyje arba jos prieduose.
4. Bendrijai draudžiama Bendrijos lėšas naudoti sprendžiant teisminius ginčus tarp Bendrijos valdymo organo ir Bendrijos narių dėl Bendrijos valdymo klausimų, taip pat draudžiama naudoti Bendrijos lėšas kitiems tikslams, negu nustatyta Bendrijos įstatuose ir teikti paskolas, garantuoti, laiduoti, įkeisti Bendrijos turtą ar kitaip užtikrinti kitų asmenų prievolių įvykdymą.
5. Bendrijos veikla, atsižvelgiant į valdomų objektų ypatumus, detaliai reglamentuojama Bendrijos įstatuose ir kituose teisės aktuose.
Kai kurioms seniau įsteigtoms Bendrijoms galioja ir papildomi reikalavimai:
1. Iki 2012 m. liepos 1 d. įsteigtos ir veikiančios Bendrijos savo įstatus iki 2013 m. liepos 1 d. turėjo suderinti su Bendrijų įstatymo reikalavimais.
2. Bendrijų, įsteigtų ir Juridinių asmenų registre įregistruotų iki 2014 m. liepos 1 d., pirmininkai Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui iki 2014 m. spalio 1 d. privalėjo pateikti prašymą Bendrijos įsteigimo ir įregistravimo Juridinių asmenų registre faktą įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, jeigu toks faktas nebuvo įregistruotas.
3. Iki 2012 m. liepos 1 d. įsteigtoms ir veikiančioms Bendrijoms Bendrijų įstatymo 13 straipsnio 3 dalies reikalavimas - Bendrijos įstatuose nustatyti Bendrijos narių įgaliotinių skaičių (jei įgaliotiniai renkami) - netaikomas. Šiais atvejais Bendrijos narių įgaliotinių skaičių nustato visuotinis susirinkimas arba Bendrijos valdymo organas, vadovaudamasis pakankamo ir proporcingo atstovavimo principu.
KĄ SVARBU ŽINOTI APIE BENDRIJŲ ĮSTATUS?
Bendrijos įstatai yra dokumentas, kuriuo Bendrija vadovaujasi savo veikloje. Bendrijos įstatuose turi būti nurodyta:
1. Bendrijos pavadinimas.
2. teisinė forma – bendrija.
3. Bendrijos veiklos laikotarpis, jeigu jis ribotas.
4. Esminės bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto charakteristikos – pastato (pastatų) pavadinimas (pavadinimai), adresas (adresai), nurodytas (nurodyti) Lietuvos Respublikos adresų registre, pastato unikalus numeris (pastatų unikalūs numeriai), nurodytas (nurodyti) Nekilnojamojo turto registre. (Bendrijoms, įsteigtoms iki 2014 m. liepos 1 d. šis punktas taikomas keičiant ir perregistruojant įstatus).
5. Bendrijos veiklos tikslai, aiškiai ir išsamiai apibūdintos veiklos sritys.
6. Bendrijos narių sąrašo sudarymo ir keitimo tvarka.
7. Kai Bendrija steigiama turint tikslą sukurti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą Bendrijos narių poreikiams arba tenkinti kitus bendruosius poreikius, – įmokų mokėjimo tvarka, sąlygos ir terminai, nepiniginių turtinių įnašų įvertinimo tvarka, jeigu šių įnašų vertinimą atlieka steigėjai.
8. Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų įstojimo į Bendriją ir išstojimo iš Bendrijos tvarka ir sąlygos.
9. Bendrijos narių visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) kompetencija, susirinkimų šaukimo ir balsavimo tvarka, įskaitant slapto balsavimo ir balsavimo raštu tvarką.
10. Bendrijos valdymo ir kiti organai, jų kompetencija, šių organų rinkimo ir atšaukimo tvarka; ginčų nagrinėjimo komisijos sudarymo ar ginčus nagrinėjančio asmens rinkimo ir ginčų nagrinėjimo tvarka, jeigu tokia komisija sudaroma arba toks asmuo renkamas (nebūtina Bendrijose, kuriose yra ne daugiau kaip 100 narių).
11. Balsavimo teisės perleidimo ir nuomonės visuotinio susirinkimo darbotvarkės klausimais pareiškimo iš anksto tvarka.
12. Bendrijos lėšų ir turto naudojimo tvarka.
13. Bendrijos įstatų ir Bendrijos buveinės keitimo tvarka.
14. Bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo sąlygos ir tvarka, Bendrijos likvidatoriaus rinkimo ir atšaukimo tvarka.
15. Pranešimų ir skelbimų skelbimo, visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) priimtų sprendimų registravimo ir skelbimo tvarka.
16. Bendrijos įstatų pasirašymo data.
Bendrijos įstatuose gali būti ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymams neprieštaraujančių nuostatų.
KAS VALDO BENDRIJAS?
Pagrindiniai Bendrijų valdymo ir kontrolės organai yra šie:
1. Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas – privalomas ir aukščiausias Bendrijos organas.
2. Įgaliotinių susirinkimas – neprivalomas, bet galimas Bendrijos organas. Jis padeda pagreitinti ir supaprastinti sprendimų priėmimą, jam gali būti patikima dalis visuotinio Bendrijos narių susirinkimo funkcijų.
3. Bendrijos valdyba – neprivalomas, bet galimas Bendrijos organas. Jis garantuoja kolegialų valdymą, jam gali būti patikima dalis Bendrijos pirmininko funkcijų. Valdybos pirmininku būna Bendrijos pirmininkas.
4. Bendrijos pirmininkas – privalomas Bendrijos organas. Tai pagrindinis Bendrijos veiklos organizatorius.
5. Revizijos komisija arba revizorius – privalomas Bendrijos organas, kontroliuojantis Bendrijos veiklą.
6. Ginčų nagrinėjimo komisija arba ginčus nagrinėjantis asmuo – privalomas Bendrijos organas tose Bendrijose, kuriose yra daugiau kaip šimtas narių. Mažesnėse Bendrijose šis organas neprivalomas, bet galimas. Jis – pirminė instancija, nagrinėjanti bendrojo naudojimo objektų savininkų skundus bei ginčus su kitais Bendrijos organais.
Toliau apie kiekvieną Bendrijų organą išsamiau:
VISUOTINIS BENDRIJOS NARIŲ SUSIRINKIMAS (ĮGALIOTINIŲ SUSIRINKIMAS):
Tai aukščiausiasis Bendrijos organas. Bendrijos įstatuose gali būti numatytas Bendrijos narių įgaliotinių susirinkimas, turintis Bendrijos įstatuose nustatytą visuotinio susirinkimo teisių dalį.
Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams. Kiekviename visuotiniame susirinkime išrenkamas susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Visuotinio Bendrijos narių susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) kompetencija:
1. Keičia Bendrijos įstatus.
2. Renka ir atšaukia Bendrijos pirmininką (valdybos narius).
3. Renka ir atšaukia revizijos komisijos narius arba revizorių ir tvirtina revizijos komisijos arba revizoriaus darbo tvarkos aprašą.
4. Priima sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir bendrojo naudojimo objektų nuolatinės techninės priežiūros (eksploatavimo) ir naudojimo organizavimo.
5. Gali priimti sprendimą dėl Bendrijos finansinio audito atlikimo.
6. Įgalioja vieną iš Bendrijos narių Bendrijos vardu pasirašyti darbo sutartį su Bendrijos pirmininku, nustato Bendrijos pirmininko darbo apmokėjimo sąlygas ir darbo užmokestį, jeigu Bendrijos įstatuose nenustatyta kitaip.
7. Renka ir atšaukia ginčų nagrinėjimo komisijos narius arba ginčus nagrinėjantį asmenį, tvirtina ginčų nagrinėjimo komisijos ar ginčus nagrinėjančio asmens darbo tvarkos aprašą, jeigu ginčų nagrinėjimo komisija (ginčus nagrinėjantis asmuo) yra sudaroma (skiriamas) (nebūtina, kai Bendrijoje yra ne daugiau kaip 100 narių).
8. Tvirtina įmokų, skirtų Bendrijos administravimo, bendrojo naudojimo objektų nuolatinės techninės priežiūros (eksploatavimo) ar kitoms išlaidoms apmokėti, tarifus; įmokas arba jų apskaičiavimo tvarką kaupiamajam pastato ar jo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo fondui arba investiciniam naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų sukūrimo fondui sudaryti ir nustato šių lėšų naudojimo tvarką.
9. Tvirtina metinę Bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą.
10. Tvirtina bendrojo naudojimo objektų aprašą.
11. Priima sprendimus dėl lėšų bendrojo naudojimo objektams atnaujinti skolinimosi arba kitų kreditinių įsipareigojimų, išskyrus Bendrijų įstatymo 12 punkte numatytus sprendimus, kuriems priimti reikalingas visų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto (pastato) savininkų daugumos sprendimas (dėl karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.; dėl priemonių nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimų; dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi bei kredito sutarčių sąlygų).
12. Tvirtina kitas įmokas, susijusias su Bendrijos administravimu, bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, jeigu Bendrijos įstatuose nenustatyta kitaip.
13. Tvirtina metinių finansinių ataskaitų rinkinį ir Bendrijos veiklos metinę ataskaitą.
14. Priima sprendimus dėl Bendrijos stojimo į asociacijas ar kitas visuomenines organizacijas ir išstojimo iš jų.
15. Priima sprendimus reorganizuoti arba likviduoti Bendriją.
16. renka ar atšaukia Bendrijos likvidatorių.
17. priima sprendimus dėl nuostolių, atsiradusių dėl Bendrijos ūkinės veiklos, dengimo ir žalos atlyginimo.
Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas gali priimti sprendimus ir kitais pagal Bendrijos įstatus jo kompetencijai priskirtais klausimais.
Sprendimų priėmimo visuotiniame Bendrijos narių susirinkime ypatumai:
PRANEŠIMAS: Pranešimas apie šaukiamą visuotinį susirinkimą turi būti paskelbtas Bendrijos skelbimų lentoje arba kitose gerai matomose vietose ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos. Pranešime apie būsimą susirinkimą turi būti nurodyta:
1. Susirinkimo vieta, data ir laikas.
2. Susirinkimo darbotvarkė.
3. Siūlomi sprendimų projektai arba nurodymas kur ir kada galima susipažinti su sprendimų projektais.
Jeigu visuotinio susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti Bendrijos valdymo organą, keisti Bendrijos įstatus ar svarstyti Bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę Bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie visuotinį susirinkimą Bendrijos nariams pranešama raštu.
TEISĖTUMAS:
1. Visuotinis susirinkimas yra teisėtas ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė Bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis visuotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis Bendrijos narių.
2. Visuotiniame susirinkime dalyvaujantys Bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše. Bendrijos nariai Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę dėl susirinkime svarstomų klausimų. Iš anksto raštu pareiškę nuomonę Bendrijos nariai yra laikomi dalyvaujančiais visuotiniame susirinkime, registruojami visuotinio susirinkimo dalyvių sąraše ir jų balsai įskaitomi į balsavimo rezultatus.
3. Visuotinio susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių, išskyrus sprendimus, numatytus Bendrijų įstatymo 11 straipsnio 7 dalyje, kuriems priimti reikia 2/3 visų susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių balsų (dėl Bendrijos įstatų pakeitimo; dėl Bendrijos valdymo organo ir (arba) organo narių rinkimo ar atšaukimo ir dėl Bendrijos reorganizavimo arba likvidavimo).
4. Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras. Slaptas balsavimas yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas Bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių. Slaptas balsavimas organizuojamas ir vyksta Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka.
5. Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami. Sprendimai registruojami ir skelbiami Bendrijos organų nustatyta tvarka.
6. Bendrijos nariai sprendimus gali priimti balsuodami raštu Vyriausybės įgaliotos institucijos – Aplinkos ministerijos nustatyta tvarka, išskyrus sprendimus, numatytus Bendrijų įstatymo 11 straipsnio 7 dalyje (dėl Bendrijos įstatų pakeitimo; dėl Bendrijos valdymo organo ir (arba) organo narių rinkimo ar atšaukimo ir dėl Bendrijos reorganizavimo arba likvidavimo).
7. Jei ne visi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto (pastato) savininkai yra Bendrijos nariai, tuomet Bendrijų įstatymo 12 punkte numatytiems sprendimams priimti būtinas visų savininkų daugumos pritarimas (dėl karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.; dėl priemonių nesusijusių su pastato naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimų; dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi bei kredito sutarčių sąlygų).
8. Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą yra arba gali būti naudojami tenkinti ne visų savininkų, o tik jų dalies (korpuso, sekcijos, laiptinės) poreikius, nepažeidžiant kitų savininkų teisių ir Bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, remonto ar atnaujinimo ir tam reikalingų lėšų kaupimo ar skolinimosi, gali būti priimami tos dalies savininkų ir yra privalomi tai daliai savininkų. Tokie sprendimai priimami mutatis mutandis laikantis visuotinių susirinkimų šaukimo ir sprendimų priėmimo tvarkos.
Bendrijos narių įgaliotinių teisinio statuso ypatumai ir sprendimų priėmimas įgaliotinių susirinkime:
1. Jeigu pagal Bendrijų įstatymo nuostatas neįvyko pakartotinis visuotinis Bendrijos narių susirinkimas ir dėl to Bendrija negali įgyvendinti savo tikslų arba kitais Bendrijos įstatuose numatytais atvejais ir nustatyta tvarka gali būti šaukiamas Bendrijos narių įgaliotinių susirinkimas.
2. Įgaliotiniai išrenkami bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto (pastato) dalies (korpuso, sekcijos, laiptinės) Bendrijos narių susirinkimuose 4 metų laikotarpiui.
3. Įgaliotinio kadencijų skaičius neribojamas.
4. Įgaliotiniu renkamas Bendrijos narys.
5. Bendrijos narių įgaliotinių skaičius nustatomas Bendrijos įstatuose, vadovaujantis pakankamo ir proporcingo atstovavimo principu.
6. Įgaliotinis atstovauja jį išrinkusių Bendrijos narių interesams.
7. Kiekvienas įgaliotinis turi po vieną balsą.
8. Įgaliotinių susirinkime įgaliotinis kiekvienu konkrečiu klausimu privalo balsuoti pagal daugumos jo atstovaujamų Bendrijos narių valią, pareikštą iš anksto raštu arba kita forma.
9. Įgaliotinių susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja ne mažiau kaip trys penktadaliai įgaliotinių.
10. Sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių įgaliotinių balsų dauguma, išskyrus sprendimus, numatytus Bendrijų įstatymo 11 straipsnio 7 dalyje, kuriems priimti reikia 3/5 visų įgaliotinių (dėl Bendrijos įstatų pakeitimo; dėl Bendrijos valdymo organo ir (arba) organo narių rinkimo ar atšaukimo ir dėl Bendrijos reorganizavimo arba likvidavimo).
11. Bendrijos nariai turi teisę atšaukti jiems atstovaujantį įgaliotinį. Laikoma, kad įgaliotinis prarado pasitikėjimą ir yra atšauktas, jeigu už jo atšaukimą pasisakė daugiau kaip pusė visų jo atstovautų Bendrijos narių. Apie sprendimą atšaukti įgaliotinį Bendrijos nariai privalo nedelsdami pranešti atšauktajam įgaliotiniui ir Bendrijos pirmininkui (valdybai).
BENDRIJOS VALDYBA IR BENDRIJOS PIRMININKAS:
1. Kai Bendrijoje valdyba nesudaroma, valdybos kompetencijai priskirtas funkcijas atlieka Bendrijos pirmininkas. Valdybą sudaryti būtina, jei Bendrijos pirmininku išrenkamas asmuo, kuris neturi nuosavybės bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekte (pastate).
PIRMININKAS:
2. Bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia, tvirtina Bendrijos pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato Bendrijos pirmininko darbo užmokestį visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 metų laikotarpiui. Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas.
3. Bendrijos pirmininkas atsako už:
3.1. Bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą;
3.2. metinių finansinių ataskaitų rinkinio ir Bendrijos veiklos metinės ataskaitos parengimą;
3.3. sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) sprendimas dėl Bendrijos finansinio audito atlikimo;
3.4. informacijos ir dokumentų pateikimą visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui);
3.5. Bendrijos dokumentų ir duomenų pateikimą Juridinių asmenų registro tvarkytojui ir savivaldybės vykdomajai institucijai ir, įregistravus Juridinių asmenų registre Bendriją, Juridinių asmenų registro ir Nekilnojamojo turto registro išrašų pateikimą savivaldybės vykdomajai institucijai;
3.6. informacijos pateikimą butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams jų prašymu;
3.7. Bendrijos narių sąrašo sudarymą ir tvarkymą. Šiame sąraše (šiuose sąrašuose) turi būti nurodyti Bendrijos narių ar jų atstovų (įgaliotinių) kontaktiniai duomenys (vardas, pavardė, adresas korespondencijai ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris). Bendrijos narių ar jų atstovų sąrašo (įgaliotinių sąrašo) duomenys tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus;
3.8. bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymą ir tvarkymą;
3.9. pastato (pastatų), jo (jų) priklausinių ir pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą, taip pat bendrojo naudojimo žemės sklypo (sklypų) naudojimą ir tvarkymą pagal įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus;
3.10. pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinių ir ilgalaikių planų projektų parengimą ir jų pateikimą visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai);
3.11. savininkų kaupiamųjų lėšų sąskaitos tvarkymą ir šių lėšų naudojimą pagal paskirtį;
3.12. Bendrijos metinių pajamų ir išlaidų sąmatos sudarymą ir jos pateikimą visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai);
3.13. duomenų pateikimą Bendrijos revizijos komisijai ir (ar) auditoriui, taip pat savivaldybės vykdomajai institucijai ar jos įgaliotiems asmenims, turintiems teisę prižiūrėti ir kontroliuoti, kaip Bendrijos valdymo organai atlieka jiems pagal šį įstatymą priskirtas funkcijas.
3.14. visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) pirmininkui pavestų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą.
4. Bendrijos pirmininkas privalo atlyginti Bendrijai nuostolius, atsiradusius dėl jo sprendimų, priimtų pažeidžiant šį ir kitus Lietuvos Respublikos įstatymus, taip pat Bendrijos įstatus.
5. Iki Bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują Bendrijos pirmininką. Jeigu Bendrijos pirmininkas neišrenkamas per 12 mėnesių nuo Bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos, ne mažiau kaip ketvirtadalis Bendrijos narių arba ketvirtadalis įgaliotinių, taip pat Bendrijos pirmininkas turi teisę kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl Bendrijos likvidavimo ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administratoriaus skyrimo, vadovaujantis Civilinio kodekso ketvirtosios knygos XIV skyriumi.
6. Kai Bendrijos pirmininkas negali eiti savo pareigų, Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka šias pareigas gali laikinai, iki naujo Bendrijos pirmininko išrinkimo, eiti vienas iš Bendrijos narių.
VALDYBA:
1. Bendrijos valdybą sudaro Bendrijos pirmininkas ir ne mažiau kaip du Bendrijos valdybos nariai.
2. Bendrijos valdybą renka visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) ne ilgesniam kaip 3 metų laikotarpiui. Bendrijos valdybos nariu gali būti renkamas tik fizinis asmuo, turintis nuosavybę pastate, kurio bendrojo naudojimo objektams valdyti yra įsteigta Bendrija. Bendrijos valdybos nario kadencijų skaičius neribojamas.
3. Iki Bendrijos valdybos kadencijos pabaigos visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują valdybą. Jeigu nauja Bendrijos valdyba neišrenkama per 12 mėnesių nuo valdybos kadencijos pabaigos, ne mažiau kaip ketvirtadalis Bendrijos arba ketvirtadalis įgaliotinių, taip pat Bendrijos valdyba turi teisę kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl Bendrijos likvidavimo ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administratoriaus skyrimo, vadovaujantis Civilinio kodekso ketvirtosios knygos XIV skyriumi.
4. Bendrijos valdybos narys gali atsistatydinti iš pareigų apie tai ne vėliau kaip prieš 14 dienų raštu įspėjęs Bendrijos valdybą.
5. Bendrijos valdyba atlieka šias funkcijas:
5.1. šaukia visuotinius susirinkimus (įgaliotinių susirinkimus);
5.2. svarsto ir teikia visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) tvirtinti Bendrijos ūkinės veiklos metinius ir ilgalaikius planus, pajamų ir išlaidų sąmatas, finansinių ataskaitų rinkinius ir kiekvienų metų veiklos ataskaitą;
5.3. svarsto ir tvirtina Bendrijos valdymo struktūrą, darbuotojų (išskyrus Bendrijos valdymo organų) pareigybes ir jų darbo užmokestį;
5.4. svarsto ir teikia visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) tvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, Bendrijos valdomo pastato (pastatų) vidaus tvarkos taisykles;
5.5. svarsto ir teikia visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) tvirtinti pasiūlymus dėl lėšų kaupimo, kaupiamųjų įmokų dydžio ir lėšų skolinimosi pastatui (pastatams) atnaujinti;
5.6. analizuoja ir vertina Bendrijos finansinę būklę ir Bendrijos ūkinės veiklos rezultatus;
5.7. tvirtina paslaugų ir rangos darbų pirkimo sąlygas ir pirkimo ataskaitas;
5.8. vykdo kitas Bendrijos įstatuose valdybos kompetencijai priskirtas funkcijas.
6. Bendrijos valdybos darbo tvarka nustatoma jos priimtame darbo reglamente.
7. Bendrijos valdyba atsako už jai visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) pavestų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą ir Bendrijos finansinę būklę.
8. Bendrijos valdybos nariai privalo atlyginti Bendrijai nuostolius, atsiradusius dėl valdybos sprendimų, priimtų pažeidžiant Bendrijos įstatus, Bendrijų įstatymą ir kitus teisės aktus. Bendrijos valdybos narių prievolė atlyginti Bendrijai nuostolius yra solidari. Nuo pareigos atlyginti nuostolius atleidžiami tie Bendrijos valdybos nariai, kurie balsavo prieš sprendimą, dėl kurio atsirado nuostoliai, arba nedalyvavo valdybos posėdyje jį priimant ir per 7 dienas po to, kai sužinojo arba turėjo sužinoti apie tokį sprendimą, įteikė Bendrijos valdybai (pirmininkui) prieštaravimą raštu dėl šio sprendimo priėmimo.
9. Kai Bendrijos pirmininkas negali eiti pareigų arba Bendrijos pirmininko kadencija yra pasibaigusi, Bendrijos valdyba skiria vieną iš savo narių laikinai, iki naujo Bendrijos pirmininko išrinkimo, eiti Bendrijos pirmininko pareigas.
BENDRIJOS REVIZIJOS KOMISIJA (REVIZORIUS):
1. Bendrijos revizijos komisijos narius (revizorių) renka ir atšaukia visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Revizijos komisijoje turi būti ne mažiau kaip trys komisijos nariai. Revizijos komisijos nariai (revizorius) renkami ne ilgesniam kaip 4 metų laikotarpiui. Revizijos komisijos nario (revizoriaus) kadencijų skaičius neribojamas.
2. Bendrijos revizijos komisijos nariais (revizoriumi) negali būti Bendrijos pirmininkas, Bendrijos valdybos nariai, jų sutuoktiniai ar sugyventiniai, taip pat asmenys, kuriuos su Bendrijos pirmininku ar Bendrijos valdybos nariais sieja tėvystės ar artimos giminystės ryšiai (tėvai (įtėviai), vaikai (įvaikiai), broliai, seserys, taip pat sutuoktinių ar sugyventinių broliai, seserys, tėvai (įtėviai) ir vaikai (įvaikiai).
3. Bendrijos revizijos komisija (revizorius) atlieka šias funkcijas:
3.1. tikrina Bendrijos ūkinę finansinę veiklą;
3.2. finansiniams metams pasibaigus, atlieka Bendrijos ūkinės finansinės veiklos ir finansinių ataskaitų patikrinimą (auditą), jas vertina ir savo išvadas pateikia Bendrijos pirmininkui (valdybai) ir visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui);
3.3. privalo atlikti neeilinį Bendrijos ūkinės finansinės veiklos patikrinimą (auditą), jeigu to reikalauja daugiau kaip penktadalis Bendrijos narių.
4. Revizijos komisija (revizorius), nustačiusi (nustatęs) Bendrijos ūkinės finansinės veiklos pažeidimų, turi teisę reikalauti, kad Bendrijos pirmininkas (valdyba) sušauktų neeilinį visuotinį susirinkimą (įgaliotinių susirinkimą). Jeigu Bendrijos pirmininkas (valdyba) per 30 kalendorinių dienų nuo šio reikalavimo pateikimo dienos visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) nesušaukia, susirinkimą šaukia ir jo darbotvarkę nustato revizijos komisija (revizorius). Revizijos komisijos (revizoriaus) išvados dėl Bendrijos ūkinės finansinės veiklos pažeidimų pateikiamos visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui).
5. Visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) gali nuspręsti samdyti audito įmonę Bendrijos metinių finansinių ataskaitų auditui atlikti. Audito išvados pateikiamos Bendrijos pirmininkui (valdybai) ir visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui). Su audito išvadomis turi teisę susipažinti visi butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai.
SAVININKŲ TEISĖS IR PAREIGOS. GINČŲ NAGRINĖJIMAS:
1. Visų Bendrijos bendrojo naudojimo objektų bendraturčių - savininkų teisės ir pareigos, susijusios su bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir atnaujinimu, yra lygios neatsižvelgiant į tai, ar savininkai yra Bendrijos nariai, ar ne.
2. Visi savininkai privalo:
2.1. tausoti, tinkamai naudoti ir prižiūrėti bendrojo naudojimo objektus;
2.2. teisės aktų ir Bendrijos organų nustatyta tvarka apmokėti bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir naudojimosi jais išlaidas, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas į kaupiamuosius Bendrijos fondus;
2.3. vykdyti Bendrijos sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ir atnaujinimo;
2.4. laikinai išvykdami, išnuomoję arba kitaip patikėję kitam asmeniui naudoti savo nuosavybę, pranešti Bendrijos pirmininkui (valdybai) ir savo įgaliotiniui (jei jis išrinktas), kaip bus užtikrinta galimybė prireikus patekti į savininkui priklausantį butą ar kitas patalpas;
2.5. parduodant, dovanojant ar kitaip perleidžiant nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), apie tai pranešti Bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su Bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta Bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių Bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles. Įstatymų nustatytais atvejais pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitokio buto ar kitų patalpų (pastato) perleidimo sutartyje gali būti numatytas buvusio savininko turėtų prievolių perdavimas naujam savininkui;
2.6. laikytis kitų šiame ir kituose įstatymuose ir teisės aktuose nustatytų reikalavimų.
3. Visi savininkai turi teisę:
3.1. būnant ne Bendrijos nariu, be balsavimo teisės dalyvauti Bendrijos visuotiniame susirinkime, teikti pasiūlymus ir gauti informaciją Bendrijos veiklos ir valdymo klausimais;
3.2. įstoti į Bendriją;
3.3. įstatymų nustatyta tvarka disponuoti jiems priklausančia bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų dalimi;
3.4. gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui (pastatams) atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato (pastatų) priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas;
3.5. reikalauti, kad Bendrijos valdymas ir bendrojo naudojimo objektų naudojimas ir priežiūra užtikrintų savininkų teisių įgyvendinimą ir atitiktų jų teisėtus interesus;
3.6. be kitų savininkų sutikimo imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir kreipdamiesi į Bendriją raštu reikalauti iš kitų savininkų atlyginti patirtas išlaidas proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje;
3.7. apskųsti Bendrijos valdymo organų ir kitų savininkų sprendimus Civilinio kodekso 2.82 straipsnyje nustatyta tvarka. Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai (išskyrus juridinius asmenis) ir Bendrija, kreipdamiesi į teismą dėl visų reikalavimų, susijusių su Bendrijos veikla, yra atleidžiami nuo žyminio mokesčio mokėjimo;
3.8. susipažinti su Bendrijos narių sąrašu (įgaliotinių sąrašu) ir gauti Bendrijos organų narių kontaktinius duomenis;
3.9. įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su Bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį. Šis įgaliojimas turi būti patvirtintas notaro;
3.10. įgyvendinti kitas įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytas teises.
Savininkai, kurie yra Bendrijos nariais, papildomai turi teisę:
3.11. balsuoti Bendrijos visuotiniame susirinkime;
3.12. rinkti ir būti išrinktais Bendrijos pirmininku, Bendrijos valdybos ar kito Bendrijos organo nariu;
3.13. išstoti iš Bendrijos. Bendrijos narys negali būti pašalintas iš Bendrijos prieš jo valią.
4. Visi savininkų raštu bendrijos pirmininkui pateikti prašymai, skundai ir kiti dokumentai registruojami ir nagrinėjami Bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Bendrijos pirmininkas privalo per 10 darbo dienų nuo savininko kreipimosi gavimo dienos suteikti išsamią informaciją apie Bendrijos organų sprendimus, Bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su Bendrijos veikla.
5. Bendrijoje, kurioje yra daugiau kaip šimtas Bendrijos narių, turi būti sudaroma ginčų nagrinėjimo komisija arba išrenkamas ginčus nagrinėjantis asmuo. Kitos Bendrijos ginčų nagrinėjimo komisiją sudaro ar ginčus nagrinėjantį asmenį skiria savo pasirinkimu. Ginčų nagrinėjimo ir ginčų nagrinėjimo komisijos sudarymo arba ginčus nagrinėjančio asmens skyrimo tvarka nustatoma Bendrijos įstatuose. Jeigu nepavyksta išspręsti ginčo arba jeigu ginčo šalys nevykdo ginčų nagrinėjimo komisijos arba ginčus nagrinėjančio asmens pasiūlymo dėl ginčo sprendimo, ginčai nagrinėjami įstatymų nustatyta tvarka.
BENDRIJOS VEIKOS VIEŠOJI PRIEŽIŪRA IR KONTROLĖ:
Bendrijos valdymo organų veiklos priežiūrą ir kontrolę pagal Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymą atlieka savivaldybės. Savivaldybės vykdomoji institucija ar jos įgaliotas asmuo turi teisę kontroliuoti, kaip Bendrijos valdymo organai atlieka pagal šį įstatymą jiems priskirtas funkcijas ir, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos administracinių teisės pažeidimų kodeksu, surašyti administracinių teisės pažeidimų protokolus, nagrinėti administracinių teisės pažeidimų bylas ir skirti administracines nuobaudas arba perduoti administracinių teisės pažeidimų bylas nagrinėti teismui.
PAGRINDINIAI TEISĖS AKTAI, REGLAMENTUOJANTYS BENDRIJŲ VEIKLĄ:
1. Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas, 1995 m. vasario 21 d. Nr. I-798.
2. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašo patvirtinimo", 2015 m. balandžio 15 d. Nr. 390.
3. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų šaukimo, darbotvarkės ir priimtų sprendimų skelbimo tvarkos aprašo patvirtinimo", 2012 m. lapkričio 22 d. Nr. D1-961.
4. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu, priimant sprendimus, tvarkos aprašo patvirtinimo", 2011 m. kovo 24 d. Nr. D1-251.
5. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo tipinės (pavyzdinės) formos patvirtinimo", 2010 m. lapkričio 2 d. Nr. D1-895.
6. Bendrijos veiklai mutatis mutandis taikomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ketvirtosios knygos 4 skyriaus normos, reglamentuojančios nuosavybės teisę bei 14 skyriaus normos, reglamentuojančios paprastąjį turto administravimą.
Teisės aktai skirti bendrojo naudojimo objektų administratoriams, tačiau galintys būti naudingais, organizuojant ir bendrijų veiklą:
7. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2010 m. gegužės 21 d. Įsakymo Nr. D1-428 „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų administratoriaus veiklos, susijusios su administruojamu daugiabučiu namu, ataskaitos pavyzdinės formos patvirtinimo" pakeitimo", 2015 m. lapkričio 26 d. Nr. D1-849.
8. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimų pavyzdinių taisyklių patvirtinimo", 2015 m. gruodžio 14 d. Nr. D1-913.
9. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. Nutarimo Nr. 603 „Dėl butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo" pakeitimo", 2015 m. rugpjūčio 5 d. Nr. 831.
10. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai" patvirtinimo", 2002 m. Liepos 1 d. Nr. 351.
11. Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.12.07:2004 „Statinių techninės priežiūros taisyklės, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, statinių techninės priežiūros dokumentų formos bei jų pildymo ir saugojimo tvarkos aprašas" patvirtinimo", 2004 m. Birželio 21 d. Nr. D1-347.
Vykdant bendrijų veiklą būtina vadovautis ne tik čia nurodytais teisės aktais. Atskirais atvejais būtina vadovautis tiksliniais ir arba bendro pobūdžio teisės aktais (Pvz.: Asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymu, Statybos įstatymu ir kitais teisės aktais).
